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¿Qué revisiones obligatorias debe pasar una comunidad de propietarios?

La instalación de luz de una comunidad de propietarios se compone de distintos elementos, comunes y privativos, que la hacen diferente a la de una vivienda. Te contamos cómo se compone, qué potencia necesita y qué inspecciones debe pasar.


Instalación de luz en comunidad de vecinos: elementos comunes y privativos

La instalación eléctrica de una comunidad de propietarios se caracteriza por distinguir los elementos que la componen. Se constituye de la denominada instalación de enlace -contiene elementos comunes- y de la instalación interior o receptora -contiene elementos privativos-.

Elementos comunes

Los elementos comunes de la instalación eléctrica de un edificio de viviendas son aquellos cuyo mantenimiento y rehabilitación son responsabilidad de la comunidad. Estos son:

  • Caja general de protección: se compone de elementos de protección de las líneas generales de alimentación
  • Línea general de alimentación: enlaza la caja general de protección con las derivaciones individuales
  • Alumbrado de escalera
  • Alumbrado auxiliar

Elementos privativos

Son los que se encuentran en el interior de cada vivienda, por lo que el mantenimiento de los mismos es reponsabilidad de cada propietario.

  • Contador
  • Derivación individual: parte desde la línea general de alimentación hasta cada vivienda
  • Cuadro eléctrico
  • Instalación individual de la vivienda

Tal y como se puede apreciar, debido al gran número de elementos que la componen, la instalación de luz de una comunidad de vecinos es más compleja que la de una vivienda. Además, la potencia contratada es más elevada que la de un hogar, pero siempre dependerá del tipo de zonas comunes con las que cuente.

¿Qué potencia admite la instalación de un edificio de viviendas?

La potencia admitida en un edificio de viviendas depende de la instalación eléctrica del mismo. El número de kilovatios (kW) -unidad de medida de la potencia- necesarios dependerá de las dimensiones de la comunidad, del tipo de zonas comunes y de si tiene o no ascensor.


 Una comunidad de vecinos de tamaño pequeño o mediano, sin ascensor ni zonas comunes exteriores, no necesitará una potencia superior a 10 kW.

 Una edificio de tamaño pequeño o medio, sin zonas experiores, pero con ascensor, tendrá que contratar una potencia de entre 10 y 15 kW.

 Una comunidad de propietarios con ascensor, garaje y zonas comunitarias exteriores ajardinadas o con piscina, necesitará una potencia superior a los 15 kW.


En la mayoría de las comunidades de propietarios se dispone de una potencia superior a la que verdaderamente se necesita. ¿Por qué ocurre esto? En el caso de edificios de nueva construcción, es la propia constructora la que solicita el alta de luz y en la mayoría de los casos, la potencia contratada es aquella que aparece como máxima en el Boletín Eléctrico de la instalación.

Contratar la potencia máxima admitida supone que el número de kilovatios (kW) contratados va a ser superior al necesario. Esto conlleva un coste elevado para la comunidad, ya que el término de potencia en su factura de luz será más caro.

¿Se puede reducir la potencia de una comunidad de vecinos?

La respuesta es sí y es la opción más acertada. Reducir la potencia contratada supone rebajar el importe a abonar en la factura de la luz. Sin embargo, este cambio debe realizarse una vez recibido el asesoramiento de un profesional, ya que si se reducen más kW de los necesarios, el edificio puede sufrir cortes de suministro.

El asesoramiento de un técnico electricista es imprescindible para contratar la potencia correcta. Reducir el número de kilovatios contratados es una gestión que conlleva un coste. Concretamente, de 9.04 € + IVA y se abona bajo el concepto de derechos de enganche a través de la factura de luz.

Inspecciones obligatorias en una comunidad de vecinos

El Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), recogido en el Real Decreto 842/2002, establece las inspecciones que deben realizarse en todo tipo de comunidades de propietarios. Estas inspecciones son obligatorias y no llevarlas a cabo puede suponer una multa de entre 3.000 y 90.000 €.

El REBT señala que existen dos tipos de inspecciones, la inicial y la periódica. La inspección incial se realiza antes de que la instalación preste servicio y una vez concluida. Esta revisión debe realizarse antes de documentar dicha instalación en el correspondiente Órgano competente de las comunidades autónomas.

¿Cada cuánto se realiza la inspección periódica?

La inspección periódica se realiza cada 10 años en las instalaciones comunes de la comunidad de propietarios. Sin embargo, aquellas que dispongan de zonas comunes como garajes o piscinas deberán realizar diferentes inspecciones con una periodicidad menor.

Los garajes con más de 25 vehículos, las piscinas con una potencia contratada superior a 10 kW y el alumbrado exterior con una potencia superior a 5 kW deberán ser revisados cada 5 años.

El precio de la revisión periódica oscila entre los 200 y 300 € y dependerá de las dimensiones del edificio y del tipo de zonas comunes de las que disponga.

Inspección periódica del ascensor Si la comunidad de propietarios dispone de ascensor, deberá someterse a la inspección correspondiente cada 4 años si el edificio se compone de más de 4 plantas o más de 20 viviendas.
Lo hará cada 6 años si el número de viviendas es inferior a 20 o el edificio tiene menos de 4 plantas. Así lo establece el Reglamento de aparatos de elevación y manutención (Real Decreto 88/2013).

Resultados de la inspección periódica en comunidades de propietarios

Los Organismos de Control Autorizados (OCA), encargados de realizar la inspección periódica, pueden emitir distintos resultados una vez realizada. Así, podemos encontrar:

  • Favorable: no existen fallos graves en la instalación.

  • Condicionada: si se detectan fallos graves o defectos leves encontrados en anteriores inspecciones. La comunidad dispondrá de un plazo de hasta 6 meses para solventarlos. Si no lo hace, el Organismo de Control procederá a emitir un certificado con calificación negativa.

  • Negativa: si existen fallos o defectos muy graves. En este caso, se emitirá automáticamente un certficado negativo al órgano competente de la comunidad autónoma correspondiente.

En la inspección se revisarán las instalaciones de enlace (aquellas que unen la caja general de proteccón con las instalaciones individuales), las instalaciones correspondientes a los servicios generales del edificio y las instalaciones de las zonas comunes. En ningún caso, la instalación individual de cada vivienda.

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